Вместе с ростом уровня жизни и обеспеченности населения растет и его интерес к пассивным источникам дохода. Осознание того, что деньги должны делать деньги, охватывает новые слои населения. Процесс участия денежных средств в их дальнейшем накоплении называется инвестированием или проще, вложением денег. Среди прочих источников инвестирования – вложения в недвижимость относятся к наиболее уважаемым и солидным способам увеличения накоплений.

Вложения денег в недвижимость может принимать различные формы и осуществляться в виде:

• Покупка квартиры
• Приобретение дома
• Участие в строительстве
• Покупка коммерческой недвижимости
• Приобретение земельных участков
• Покупка недвижимости за рубежом
• Участие в паевых инвестиционных фондах (ПИФах)

Каждый из этих видов имеет собственные особенности и вначале требует определенных расходов, а лишь затем начинает приносить доход , причем доход получается в результате продажи купленной недвижимости по более высокой цене сразу после покупки или спустя некоторое время, сдача недвижимости в аренду по краткосрочным или долгосрочным договорам, или комбинация этих вариантов, при которой недвижимость сдается в аренду, а при наступлении наиболее благоприятных обстоятельств и цен, продается. В некоторых случаях недвижимость приобретается для использования в будущем (дети, внуки), в данном случае выгода состоит в том, что цены на недвижимость имеют устойчивые тенденции к росту и сегодняшняя покупка сэкономит значительные суммы в дальнейшем.

Выгоды и недостатки вложений в недвижимость

Данный вид инвестиций имеет целый ряд особенностей, отличающих их от вложений в депозиты или ценные бумаги и определяющих плюсы и минусы недвижимости, как средства получения доходов.

На положительной стороне находятся:

• Стабильный рост стоимости вложений (некоторое снижение стоимости носит временный характер).
• Автоматическая компенсация инфляционных процессов за счет увеличения рыночной цены
• Возможность как однократного получения доходов (продажа), так и регулярного (сдача в аренду)

• Материальность вложений и независимость их от судьбы банков, инвестиционных фондов и акционерных обществ.

К отрицательным характеристикам можно отнести:

• Самый высокий затратный порог для осуществления вложений
• Невозможность мгновенной реализации с целью освобождения денежных средств
• Высокий риск при покупке недвижимости в объектах незаконченного строительства
• Негарантированный уровень дохода (от минусового до значительного)
• Рискованность самостоятельных сделок и зависимость от профессиональных услуг

Определение доходности от вложения в недвижимость

В отличие от более простых инвестиций, таких как депозиты, доходность вложений в недвижимость носит нестабильный характер, и каждая отдельная сделка отличается от другой. Поэтому существует несколько способов определения такого уровня ожидаемых или полученных доходов для сравнения их друг с другом. Один из них – это определение ставки капитализации. Согласно существующим определениям ставка капитализации в недвижимости – это отношение получаемого чистого дохода к общей стоимости вложений.

В том случае, когда речь идет о продаже, то сумма продажи за минусом текущих расходов на оформление и сделки и прочих необходимых операций (например, уплаты налогов) делится на стоимость приобретенной недвижимости. При получении дохода в виде аренды, сумма арендной платы с учетом расходов на содержание недвижимости, налогов и других затрат соотносится со стоимостью вложений.

Россия, а в России Москва могут похвастаться наибольшими ставками капитализации, по сравнению с другими регионами. Несмотря на то, что в 2011 году в Москве их зафиксирован значительный спад , ставки на коммерческую недвижимость составили во 2 квартале текущего года 11%, в том числе у офисов – 9%, торговых центров – 9,5 % и складов – 11%, согласно данным CB Richard Ellis. Другие страны демонстрируют меньшие показатели, например: Англия – 8%;, Турция – 7%; Франция – 4%.

Чтобы рассчитать эти показатели по каждому отдельному случаю используют целый ряд отягчающих факторов, таких как сумму расходов на управление и содержание здания. В перечень этих затрат входят в том числе, но не исключительно, налоги на имущество, земельный участок, страховые взносы, платежи по кредитам, охрана, коммунальные платежи, содержание обслуживающего персонала, транспортные и банковские расходы, реклама, текущие ремонты и замена мебели и оборудования

Помимо этого, постоянное место имеет недозагрузка сдаваемых в аренду зданий, как по площади, так и по времени. Ее учитывают в долевом отношении к общей площади и периоду использования. Эту сумму потерь также необходимо отнимать от ожидаемого дохода при расчете возможного уровня доходов.

При расчете также учитывается временной фактор и возможность изменения существующих условий в ту или иную сторону (+ расширение числа арендаторов и повышение арендной платы, - снижение деловой активности, площади и количества арендованных площадей, сезонность использования, форсмажорные факторы)

На практике средняя ставка капитализации используется не только для оценки уже полученного дохода, но и для расчета стоимости арендной платы или продажной цены здания.

Уровень доходности помещения зависит от многих факторов, в том числе от состояния и назначения здания, места нахождения объекта недвижимости, престижности района, удобства и близости транспортных развязок, криминогенности обстановки, экологической ситуации и т.д. С учетом всего этого ставка капитализации на жилой объект колеблется в диапазоне от 5 до 10 %. Все эти обстоятельства необходимо учитывать еще в момент покупки недвижимости.

Налоги при инвестициях в недвижимость

Определяя цену продажи объекта или устанавливая сумму арендной платы нельзя забывать об уплате налогов в бюджет и необходимо заранее просчитывать их уровень. Все виды налогов, возникающие при данных операциях можно классифицировать как три вида:

• Налоги, возникающие в результате получения дохода (от продажи, аренды, получения в виде дарения или выигрыша)
• Налоги на имущество, не зависящие от суммы получаемых доходов
• НДС и налог на прибыль (при продаже юридическими лицами)

Налог на доходы взимается в размере 13 % с резидентов и 30 % с нерезидентов, но существует целый ряд факторов, при которых налог не уплачивается или сумма налога уменьшается. Полностью освобождаются от налогообложения суммы, полученные от продажи недвижимости, зарегистрированные в собственности более 3 лет.

Если имущество получено менее чем три года назад, а этот срок считается от даты государственной регистрации покупки или дарения, а также даты смерти наследодателя при оформлении наследства, то взимается налог 13 %. У собственников кооперативных квартир датой вступления в права собственности считается дата уплаты последнего взноса. При этом сумма налога может рассчитываться в нескольких вариантах

1. При сумме продажи меньше 1 млн рублей налог не взимается
2. Сумма продажи уменьшается на сумму 1 млн рублей и налог взимается на с полученной разницы, в случае продажи недостроенной недвижимости сумма уменьшения составляет 250 тыс.рублей
3. При наличии документов, подтверждающих расходы, сумма налогооблагаемого объекта уменьшается на эту сумму. В сумму затрат включают документы, подтверждающие фактическую передачу денег - квитанции, чеки, платежные поручения, расписки, акты приема-передачи. В том случае, когда речь идет о строительстве, то в расходы включаются расходы на проектно-сметные работы, строительные материалы, работы по строительству и подключению к коммуникациям, отделочные работы.
4. При обмене каждая сторона признается продавцом, и налог рассчитывается исходя из существующих правил.
5. Передача имущества в виде дарения от лиц, не входящих в состав близких родственников (супруги, родители, дедушки и бабушки, сестры и братья) облагается налогом в сумме 13 %.
6. В результате выигрыша налог составляет 13 % по денежно-вещевой лотерее и 35 % в других случаях
7. Нерезиденты льготами не пользуются и оплачивают налог с полной суммы при любой продаже

В этих случаях по окончании календарного года один раз подается декларация о доходах в отделение налоговой службы по месту проживания. Срок предоставления декларации до 30 апреля, а уплаты налога до 15 июля.

Налог на недвижимость состоит из налога на земельный участок и налога на имущество. Эти налоги оплачиваются ежегодно.

 Сумма земельного налога рассчитывается, исходя из кадастровой оценки земельного участка, и составляет 0,3% от его стоимости для сельскохозяйственных земель и земель, занятых жилыми строениями и 1,5% под остальными видами земельных участков. Начиная с 2011 года, срок уплаты налога на землю наступает не ранее 1 ноября следующего за оплачиваемым года ( за 2011 год в 2012). Существует небольшой перечень лиц, пользующихся льготами по этому налогу за один земельный участок (инвалиды 1 степени, детства и боевых действий и некоторые другие категории населения)

Налог на имущество взимается с квартир, домов, садовых и дачных домиков, исходя из их инвентаризационной стоимости. Процент налога колеблется от 0,1 до 2 % и зависит от площади недвижимости и решения местных органов власти. Сроки уплаты совпадают с налогом на землю.

Юридические лица при продаже недвижимости оплачивают налог на добавленную стоимость по ставке 18% и налог с прибыли – 20 %.

При расчете результата инвестирования в недвижимость не стоит забывать о существовании налогового вычета, предоставляемого государством при покупке недвижимости в виде квартиры, земельного участка или жилого дома. Сумма такого вычета не может быть больше 2 млн рублей и осуществляется в виде уменьшения взимаемого или положенного к самостоятельной уплате. налога с доходов (13%). Заявление о таком вычете подается либо в отделение налоговой службы по окончании налогового периода, либо работодателю до его истечения. Т.е. при операциях с недвижимостью суммы налога уменьшаются на 1 млн рублей (или больше) при продаже и 2 млн рублей при покупке следующего объекта. Все это отражается в декларации о доходах.

В 2012 и 2013 годах ожидается введение нового единого налога на имущество, который будет рассчитываться не из кадастровой, а рыночной стоимости недвижимости.

За рубежом налог на имущество составляет от 0,1 до 10 % от рыночной стоимости, ставки зависят от страны и стоимости имущества.

Темпы и объемы инвестиционных вложений

Уровень инвестиционных операций на рынке недвижимости напрямую зависит от состояния бизнеса в целом и стабильности рынка недвижимости. Стремительный рост вложений в докризисный период сменился застоем в период двух напряженных лет. Но в 2010 году вновь зафиксирован устойчивый рост инвестиций, объем которых в России составил 4,919 млрд долларов, что на 50 % превысило объемы предыдущего года согласно данным исследовательской компании международного уровня Jones Lang LaSalle. При этом в общих объемах уровень иностранных инвестиций составляет 21 %.

Несмотря на то, что рост инвестиций в коммерческую недвижимость ниже по темпам и составляет 24 %, его объемы имеют решающее значение и составляют 3,963 млрд долларов, т.е. 81 % среди всех инвестиций. Доля иностранного капитала в инвестициях составляет 26 %. На московскую коммерческую недвижимость приходится 1,6 млрд долларов или 40 %.

Анализ покупок недвижимости по ее назначению показывает, что львиную долю в инвестициях составили офисные помещения (46%), жилье занимает 19 %, многофункциональные и складские помещения имеют долю в 13 и 11% соответственно. Опросы показывают, что большинство недвижимости приобреталось именно в качестве инвестиций, а не для использования в собственных целях. Активность инвесторов увеличивалась в течение года одновременно с увеличением арендной платы и уменьшением количества незанятых помещений, а также благодаря тому, что уровень цен еще не вернулся к докризисным цифрам. В 2011 году процент свободной складской площади в Москве сократился с 14,8 на начало 2010 года до 3,7 на 1 квартал 2011 г. Увеличение спроса в свою очередь увеличило ликвидность недвижимости и принесло инвесторам уверенность в разумности и оправданности вложений. .

Наиболее крупными инвестициями 2010 года стали приобретения БЦ «Северная башня» группой «Фармстандарт» в ММДЦ площадью 135 тыс.кв.м за $260 млн и      БЦ "Capital Plaza" по цене $181 млн за 49 тыс.кв.м.

Прогнозы на 2011 год также оптимистичны и предполагают тридцатипроцентный рост и общую цифру инвестиций на уровне 6,4 млрд долларов, из которых по-прежнему коммерческая недвижимость будет занимать не менее 81 %.

Прошедшие 2 квартала текущего года показали, что прогнозируемые показатели успешно реализуются и рост инвестиций за апрель-июнь составил 39 % всего и 64 % по коммерческой собственности. В цифровых показателях это составляет 2,5 млрд долларов всего из которых 2,4 млрд долларов составила коммерческая недвижимость. В общем объеме иностранные инвестиции составили во 2 квартале 67%. Благодаря продаже отеля Ritz Carlton выросла доля продаж гостиничного бизнеса до 29 % в общем объеме (3 % в 2010 году). На первом месте остаются офисные помещения (39%), а на третьем – торговые помещения – 18% (8 % в 2010 году). Средние ставки капитализации еще сократились и составили 9%.

Инвестиции за рубежом

Вложения в недвижимость в европейских странах всегда были надежными и популярными источниками дохода. Низкие кредитные ставки, высокий уровень арендной платы и постоянная востребованность помещений привлекают на этот рынок и российских инвесторов. Сума арендной платы полностью перекрывает все расходы по содержанию здания, кредитные проценты и платежи и дает уровень прибыльности в рамках от 8 до 24 %, что в 2 раза превышает показатели российского рынка. При этом стабильный рост цен до 5 % в год еще увеличивает привлекательность таких вложений.

В 2010 году наметилась новая тенденция продажи российскими инвесторами квартир в Москве с целью покупки недвижимости за рубежом. Примерно половина всех операций с иностранной недвижимостью осуществлено в 2010 году по такой схеме. Для сравнения: однокомнатная квартира в Москве стоит чуть больше 100 тысяч евро, арендная плата за год составит около 240 тыс. рублей или чуть меньше 6000 евро. Перспективная в плане аренды квартира в Берлине продается за 70 тысяч евро, а доход от аренды составит около 5 тысяч евро, т.е. отношение дохода к стоимости более перспективно. Преимущество европейских стран еще в том, что хорошо налажен сервис по управлению сдаваемым в аренду жильем, т.е. никаких хлопот и рисков с жильцами владельцы квартир не несут.

Самые привлекательные для вложения страны – Великобритания, Германия, Франция, Болгария, Кипр.

В связи со сложностью квартирного вопроса в России инвестициями в недвижимость занимаются как на профессиональном уровне, так и на уровне любительском. Нередко семьи имеют в собственности по нескольку квартир, полученных в результате покупки, наследства или приватизации. В этом случае получение дохода от аренды или продажи недвижимости обоснованно и возможно. Также приносит доход профессиональная инвестиционная деятельность. Но начинать бизнес в этой сфере с покупки жилья на условиях ипотеки нецелесообразно, так как высокий банковский процент не компенсируется ни суммами арендной платы, ни за счет продажи жилья.